Passoire thermique : le calendrier d'interdiction 2025-2034

La loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 a intégré la performance énergétique dans les critères de décence d'un logement. Autrement dit, un bien trop énergivore ne peut plus être proposé à la location. Le resserrement se fait par étapes, en s'appuyant sur l'étiquette du DPE :

Depuis le 1^er janvier 2023, un logement dont la consommation dépasse 450 kWh d'énergie finale par m² et par an est déjà considéré comme indécent en France métropolitaine. Depuis le 1^er janvier 2025, le logement doit afficher au moins la classe F : les biens classés G ne peuvent plus être mis en location. Au 1^er janvier 2028, le seuil montera à la classe E, ce qui exclura les logements F. Enfin, au 1^er janvier 2034, il faudra au moins la classe D, écartant à leur tour les logements E.

Le gel des loyers, déjà en vigueur depuis 2022

Avant même l'interdiction de louer, une autre mesure frappe les passoires thermiques : depuis le 24 août 2022, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G dans le parc privé. Concrètement, le propriétaire ne peut ni relever le loyer entre deux locataires, ni proposer une hausse au renouvellement du bail, ni appliquer la révision annuelle indexée sur l'indice de référence des loyers (IRL).

Ce gel ne se lève qu'à une condition : réaliser des travaux qui font sortir le bien du statut de passoire — atteindre au minimum la classe E — le tout attesté par un nouveau DPE. Tant que l'étiquette reste F ou G, le loyer est figé. Un manque à gagner qui, année après année, finit souvent par peser plus lourd que le coût des travaux eux-mêmes.

Quels baux sont concernés ?

Ces règles ne s'appliquent pas du jour au lendemain à tous les contrats. Elles visent les nouveaux baux, ainsi que les renouvellements et les reconductions tacites intervenant après chaque échéance. Un bail en cours signé avant l'échéance n'est donc pas immédiatement remis en cause : l'obligation s'impose au moment où le contrat est renouvelé ou reconduit tacitement.

Bon à savoir : les meublés touristiques (locations saisonnières) échappent à ces critères de décence énergétique. À l'inverse, le parc social comme le parc privé, en location nue ou meublée, y sont soumis. Côté annonces, la mention « Logement à consommation énergétique excessive » est déjà obligatoire pour tout bien classé F ou G, et son absence expose l'annonceur à une amende.

Attention : un DPE dit « vierge » (sans étiquette) ne permet pas de prouver la décence du logement. Depuis 2021, le DPE est par ailleurs opposable : en cas d'erreur manifeste, la responsabilité du diagnostiqueur peut être engagée. Mieux vaut donc disposer d'un diagnostic récent, fiable et à jour de la méthode de calcul en vigueur.

Le nouveau DPE 2026 peut vous faire gagner une classe

Bonne nouvelle pour les logements chauffés à l'électricité : depuis le 1^er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Résultat, certains biens gagnent une étiquette sans aucuns travaux et peuvent ainsi sortir des classes F ou G — donc échapper à l'interdiction de louer. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article sur le nouveau coefficient électrique du DPE.

Attention toutefois : gagner une classe « sur le papier » ne réduit pas la facture de chauffage d'un logement mal isolé. Et si votre bien reste classé E, F ou G après recalcul, l'échéance de 2028 continue de se rapprocher. Pour savoir où vous vous situez réellement, mieux vaut s'appuyer sur un audit énergétique, plus complet que le DPE, qui hiérarchise les travaux à mener poste par poste.

Anticiper 2028 : audit, travaux et aides

Si vous possédez un logement classé F, l'horizon 2028 se rapproche vite : mieux vaut planifier les travaux dès maintenant, avant la tension sur les carnets de commande des artisans. La première étape consiste à établir un diagnostic fiable des déperditions (toiture, murs, menuiseries, ventilation, chauffage) et à chiffrer des scénarios de rénovation. C'est précisément l'objet de l'audit énergétique, qui est par ailleurs obligatoire à la vente d'une maison classée E, F ou G.

Pour financer ces travaux, plusieurs dispositifs se cumulent : MaPrimeRénov', l'éco-PTZ et la TVA à 5,5 %, ainsi que les certificats d'économie d'énergie (CEE). RGAC réalise votre audit réglementaire dès 630 € TTC (méthode 3CL-DPE 2021, qualification OPQIBI), avec un accompagnement pour prioriser les postes et sécuriser vos aides. Pour connaître le tarif applicable à votre bien, consultez notre page prix de l'audit énergétique ou parcourez notre FAQ.