Le plan pluriannuel de travaux : obligatoire pour tout immeuble de plus de quinze ans
En bref — Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est obligatoire pour toute copropriété de plus de quinze ans, quelle que soit sa taille, depuis le 1er janvier 2025. Le syndic fait établir un projet par un professionnel indépendant, à partir du DPE collectif et, s'il existe, du DTG ; l'assemblée générale l'adopte, en tout ou partie, à la majorité absolue de l'article 25, et calibre en conséquence le fonds de travaux. Le plan est actualisé tous les dix ans.
Le PPT est la pièce centrale de la réforme de 2021 : c'est lui qui transforme des diagnostics en décisions. Voici ce qu'il doit contenir, comment il se vote, et ce qui se passe lorsqu'on ne le fait pas.
Qui est concerné, et depuis quand
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, réécrit par la loi Climat et Résilience, impose l'élaboration d'un projet de PPT dans tout immeuble à destination partielle ou totale d'habitation soumis au statut de la copropriété, à l'issue d'un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction. L'obligation est entrée en vigueur par paliers :
Premières copropriétés concernées : les grands ensembles, en lots principaux et secondaires confondus.
Les copropriétés de taille moyenne, qui forment l'essentiel du parc des villes de province.
Toutes les autres, y compris les petits immeubles de cinq ou dix lots. Depuis cette date, l'obligation est générale.
Le nombre de lots s'apprécie tous lots confondus — logements, caves, parkings, commerces. Un immeuble de douze appartements avec douze caves et dix parkings compte 34 lots.
Ce que contient le projet de PPT
La loi fixe le contenu minimal du projet, que le professionnel ne peut pas réduire :
- la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
- une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettent d'atteindre, au sens du DPE ;
- une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
- une proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.
Le projet est élaboré « à partir d'une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble, du diagnostic de performance énergétique et, s'il existe, du diagnostic technique global ». Le DPE collectif est donc un préalable, le DTG un socle recommandé.
Projet et plan ne sont pas la même chose. Le projet de PPT est le document technique établi par le professionnel — c'est lui qui est obligatoire. Le plan pluriannuel de travaux est ce que l'assemblée générale en a adopté. Une copropriété peut avoir rempli son obligation sans avoir de plan, si l'assemblée a rejeté le projet.
Comment il se vote
Mise en concurrence
Le syndic inscrit à l'ordre du jour les modalités d'élaboration du projet et présente plusieurs devis. L'assemblée choisit le prestataire à la majorité simple de l'article 24.
Élaboration
Le professionnel collecte les pièces, visite l'immeuble, exploite le DPE collectif et le DTG, et remet le projet au syndic. Comptez six à douze semaines.
Présentation et vote
Le projet est présenté à la première assemblée générale qui suit. L'assemblée décide d'adopter tout ou partie du plan à la majorité absolue de l'article 25, avec passerelle vers l'article 24 en cas d'échec.
Mise en œuvre
Le syndic inscrit à chaque assemblée la question de l'adoption des travaux prévus, et le fonds de travaux est alimenté en fonction du plan. Actualisation tous les dix ans.
Le lien avec le fonds de travaux
Le PPT et le fonds de travaux sont indissociables : le plan dit ce qu'il faut faire, le fonds dit avec quoi. La cotisation annuelle obligatoire ne peut être inférieure :
| Situation | Cotisation minimale au fonds de travaux |
|---|---|
| Aucun plan adopté | 5 % du budget prévisionnel |
| Plan adopté | 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan, sans pouvoir être inférieur à 5 % du budget prévisionnel |
| DTG de moins de dix ans concluant à l'absence de travaux | Dispense de cotisation pendant la durée de validité du diagnostic |
Qui peut établir le projet de PPT
Le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 fixe les compétences et garanties exigées, calquées sur celles du DTG : un diplôme de niveau bac+3 en techniques du bâtiment ou un titre équivalent, des compétences en modes constructifs, matériaux et équipements, pathologies du bâti, thermique et amélioration énergétique, normes sanitaires et de sécurité, une assurance de responsabilité civile professionnelle, et une attestation d'impartialité vis-à-vis du syndic, des fournisseurs d'énergie et des entreprises. Aucune certification n'est requise.
Le professionnel peut être un architecte, un bureau d'études du bâtiment ou un diagnostiqueur justifiant de ces compétences. Le syndic, lui, ne peut ni l'établir ni le faire établir par une entité qui lui est liée.
Que se passe-t-il sans PPT
La loi n'a pas prévu d'amende. Les conséquences sont ailleurs, et elles sont concrètes :
- la cotisation au fonds de travaux reste fixée au minimum de 5 % du budget prévisionnel, sans possibilité de la calibrer sur des travaux réels ;
- l'autorité administrative peut, si l'immeuble présente des désordres, exiger la production d'un DTG puis d'un PPT, en procédure d'insalubrité ou de péril ;
- à la vente, l'absence de PPT est un signal négatif que les acquéreurs et leurs notaires lisent comme tel ;
- le syndic engage sa responsabilité s'il n'a pas inscrit la question à l'ordre du jour.
La dispense
Une seule : le DTG de moins de dix ans qui ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix années suivantes. La copropriété est alors dispensée de l'obligation d'élaborer un projet de PPT tant que ce diagnostic reste valable. C'est l'une des raisons pour lesquelles un DTG bien fait, même facultatif, vaut souvent son prix.
Pour aller plus loin
Vos questions sur le plan pluriannuel de travaux
Ce que syndics et conseils syndicaux nous demandent avant de mettre le PPT à l'ordre du jour.
Les deux, dans l'ordre. L'obligation légale porte sur l'élaboration du projet et sa présentation à l'assemblée générale. Celle-ci décide ensuite, à la majorité absolue de l'article 25, d'adopter tout ou partie du plan. Un rejet ne dispense pas : la question revient à l'ordre du jour, et le fonds de travaux reste au minimum de 5 %.
Non. Le projet de PPT s'appuie sur « une analyse du bâti et des équipements, le DPE et, s'il existe, le DTG ». Le DPE collectif est le seul préalable strict. Mais sans DTG, l'analyse du bâti est plus légère, et le projet plus contestable en assemblée. Notre pack DTG + PPT évite précisément cette fragilité.
Dix ans. Le plan doit être actualisé à cette échéance, ou plus tôt si des travaux importants ont été réalisés ou si l'état de l'immeuble a changé. Les travaux réalisés en cours de plan doivent être inscrits au carnet d'entretien.
Non. L'adoption du plan n'emporte pas décision de réaliser les travaux : chaque opération est ensuite votée à la majorité qui lui est propre, avec ses devis. Le plan engage sur la trajectoire et le financement, pas sur chaque chantier.
Oui, si l'immeuble a plus de quinze ans. La seule souplesse accordée aux copropriétés de moins de dix lots concerne le fonds de travaux, auquel elles peuvent renoncer à l'unanimité. Le projet de PPT reste obligatoire.
Cela dépend de ce qui existe déjà. Établi à partir d'un DTG et d'un DPE collectif récents, nous le facturons 1 900 € HT jusqu'à 10 lots, puis 70 € par lot. Réalisé avec le DTG dans notre pack, l'ensemble est à 4 600 € HT jusqu'à 10 lots, puis 160 € par lot, présentation en assemblée générale incluse.
Un plan que l'assemblée générale votera
Projet de PPT hiérarchisé, chiffré, présenté et défendu en assemblée générale.
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