Copropriété : ce que votre immeuble doit faire, et dans quel ordre
En bref — Depuis le 1er janvier 2025, toute copropriété de plus de quinze ans doit disposer d'un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT), établi à partir d'un DPE collectif — lui-même obligatoire pour les immeubles de moins de 50 lots depuis le 1er janvier 2026 — et, s'il existe, d'un diagnostic technique global (DTG). Le DTG reste facultatif dans la plupart des cas, mais c'est lui qui donne au PPT sa solidité. Le tout est financé par le fonds de travaux, dont la cotisation minimale dépend du plan adopté.
Trois diagnostics, deux obligations fermes, une confusion fréquente entre elles. Cette page remet chaque chose à sa place — et vous dit ce que votre immeuble doit réellement faire, dans quel ordre.
Les trois documents, et ce que la loi exige vraiment
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021, puis la loi du 9 avril 2024 sur l'habitat dégradé, ont organisé la vie technique des copropriétés autour de trois documents qui s'emboîtent. Beaucoup de contenus en ligne les présentent tous trois comme « obligatoires en 2026 ». Ce n'est pas exact, et la nuance compte au moment de voter un budget.
| Document | Obligatoire ? | Pour qui | Durée de validité |
|---|---|---|---|
| DPE collectif | Oui | Tout immeuble d'habitation collective au permis de construire antérieur au 1er janvier 2013 — depuis 2024 (plus de 200 lots), 2025 (50 à 200 lots) et le 1er janvier 2026 (moins de 50 lots) | 10 ans |
| Projet de plan pluriannuel de travaux | Oui | Toute copropriété de plus de quinze ans — depuis 2023 (plus de 200 lots), 2024 (51 à 200 lots) et le 1er janvier 2025 (50 lots et moins) | Actualisation tous les 10 ans |
| Diagnostic technique global | Seulement dans deux cas | Mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans, ou demande de l'administration dans le cadre d'une procédure d'insalubrité ou de péril. Facultatif sinon — mais le syndic doit inscrire chaque année à l'ordre du jour la question de sa réalisation | 10 ans en pratique |
Ce que le DTG n'est pas. Contrairement à ce qu'affirment de nombreux sites, le DTG n'est pas devenu obligatoire pour tous les immeubles de plus de quinze ans, ni « par tranche de lots ». Ce calendrier est celui du plan pluriannuel de travaux. Le DTG reste un choix — et souvent le bon, parce qu'il est le seul document à ouvrir une dispense de PPT lorsqu'il conclut à l'absence de travaux sur dix ans.
Comment les trois documents s'enchaînent
La loi ne les a pas empilés au hasard : elle a décrit une chaîne. Le projet de PPT est élaboré « à partir d'une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble, du diagnostic de performance énergétique et, s'il existe, du diagnostic technique global ». Autrement dit :
Le DPE collectif
La performance énergétique de l'immeuble entier, en étiquette, avec des recommandations de travaux. Réalisé par un diagnostiqueur certifié. C'est le socle énergétique du PPT.
Le DTG
L'état du bâti et des équipements, la conformité réglementaire, les pathologies, et la liste chiffrée des travaux nécessaires sur dix ans. Il intègre le DPE collectif. C'est le socle technique du PPT.
Le projet de PPT
Les travaux hiérarchisés, chiffrés et échelonnés sur dix ans, avec le gain de performance attendu. Présenté à l'assemblée générale, qui adopte tout ou partie du plan et calibre le fonds de travaux.
Sauter une marche se paie plus tard : un projet de PPT établi sans DTG repose sur une simple « analyse du bâti », plus légère et plus contestable en assemblée générale. Un DTG sans PPT, à l'inverse, est une photographie qui ne mène à rien.
Le fonds de travaux, qui finance tout cela
Depuis le 1er janvier 2025, toute copropriété de plus de dix ans doit constituer un fonds de travaux, alimenté par une cotisation annuelle obligatoire :
- au moins 5 % du budget prévisionnel lorsqu'aucun plan pluriannuel n'a été adopté ;
- au moins 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT adopté, sans pouvoir être inférieur à 5 % du budget prévisionnel, lorsqu'un plan existe.
Le fonds peut financer les diagnostics eux-mêmes — DTG, DPE collectif, projet de PPT —, ce qui évite un appel de fonds spécifique. Un DTG concluant à l'absence de travaux sur dix ans dispense temporairement de la cotisation.
Qui peut réaliser ces documents ?
Deux décrets encadrent les personnes habilitées à établir un DTG (décret du 28 décembre 2016) et un projet de PPT (décret du 25 avril 2022). Leurs exigences sont presque identiques : un diplôme de niveau bac+3 en techniques du bâtiment ou un titre professionnel équivalent, des compétences en modes constructifs, pathologies du bâti, thermique, terminologie technique et juridique, réglementation et gestion financière, une assurance de responsabilité civile professionnelle, et deux attestations d'impartialité — vis-à-vis du syndic, et vis-à-vis des fournisseurs d'énergie et des entreprises. Aucune certification n'est exigée.
Le DPE collectif, lui, relève d'un régime distinct : seul un diagnostiqueur certifié peut le signer. Un bureau d'études qui réalise des DTG travaille donc soit avec un diagnostiqueur intégré, soit avec un partenaire certifié. C'est notre cas, et nous le disons sur notre page d'accompagnement.
Les échéances à retenir
Toutes les copropriétés de plus de quinze ans, y compris celles de 50 lots et moins, doivent disposer d'un projet de plan pluriannuel de travaux.
Les immeubles de moins de 50 lots au permis antérieur à 2013 rejoignent l'obligation de DPE collectif, après ceux de plus de 200 lots (2024) et de 50 à 200 lots (2025).
Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour la question de la réalisation d'un DTG, et l'assemblée fixe la cotisation au fonds de travaux dans le respect des minima.
Une confusion à éviter avec le « diagnostic structurel ». La loi habitat dégradé a créé un diagnostic structurel obligatoire pour les immeubles collectifs de plus de quinze ans, mais uniquement dans les secteurs délimités par les communes (décret du 12 août 2025). Il ne concerne pas l'ensemble des copropriétés et ne se confond ni avec le DTG, ni avec le PPT.
Aller plus loin, point par point
Se faire accompagner
RGAC réalise le diagnostic technique global (DPE collectif inclus, par un diagnostiqueur certifié partenaire), établit le projet de plan pluriannuel de travaux et le présente en assemblée générale, puis assiste le syndicat pour faire exécuter les travaux votés. Les tarifs sont affichés, au lot.
Que doit faire votre copropriété ?
Trois questions suffisent pour situer votre immeuble. Aucune donnée n'est transmise : le résultat s'affiche dans votre navigateur.
1 · Quel âge a votre immeuble ?
L'âge se compte à partir de la réception des travaux de construction.
2 · Disposez-vous d'un DPE collectif de moins de dix ans ?
Un DPE collectif porte sur l'immeuble entier, pas sur un appartement. Les DPE individuels des lots ne comptent pas.
3 · Où en est le plan pluriannuel de travaux ?
Le projet est établi par un professionnel ; le plan est ce que l'assemblée générale en a adopté.
Vos questions sur les obligations de la copropriété
Les réponses aux questions que se posent syndics et conseils syndicaux avant de voter.
Oui. Depuis le 1er janvier 2025, l'obligation s'applique à toutes les copropriétés de plus de quinze ans, y compris celles de 50 lots et moins. Les seules exceptions sont la copropriété de moins de dix ans, et celle qui dispose d'un DTG de moins de dix ans concluant à l'absence de travaux.
Seulement dans deux cas : la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans, et la demande de l'administration dans une procédure d'insalubrité ou de péril. Partout ailleurs il reste facultatif — mais le syndic doit chaque année inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de le réaliser, et c'est le document qui donne au PPT sa base la plus solide.
Le DPE collectif porte sur l'immeuble entier, parties communes et privatives, et produit une étiquette pour le bâtiment. Il peut ensuite servir de base à des DPE individuels générés par le diagnostiqueur pour chaque lot, ce qui évite aux copropriétaires de les refaire un par un. L'inverse n'est pas vrai : des DPE individuels ne constituent pas un DPE collectif.
L'obligation porte sur l'élaboration du projet, pas sur son adoption. L'assemblée générale peut adopter tout ou partie du plan, ou le rejeter. Mais en l'absence de plan adopté, la cotisation au fonds de travaux reste fixée au minimum de 5 % du budget prévisionnel, et la question doit être remise à l'ordre du jour.
Le syndicat des copropriétaires, sur décision de l'assemblée générale. Le fonds de travaux peut être mobilisé pour financer le DTG, le DPE collectif et le projet de PPT, ce qui évite un appel de fonds spécifique. Le coût est réparti entre les copropriétaires selon les tantièmes de charges générales.
Non. Les décrets exigent que la personne qui établit le DTG ou le projet de PPT atteste de son indépendance vis-à-vis du syndic. Le syndic organise la mise en concurrence et présente les devis à l'assemblée générale, mais ne peut ni réaliser ni faire réaliser ces documents par une entité qui lui est liée.
Le plan pluriannuel de travaux et le DTG concernent les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation. Un immeuble entièrement tertiaire relève d'un autre régime — notamment le décret tertiaire s'il dépasse 1 000 m² — que nous traitons sur nos pages dédiées aux professionnels.
Comptez trois à six mois entre la décision du conseil syndical et le vote du plan : mise en concurrence des prestataires, réalisation du DTG et du DPE collectif (six à dix semaines), établissement du projet de PPT, puis inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale, dont la convocation part au moins 21 jours avant.
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