Le diagnostic technique global : ce qu'il contient, quand il s'impose, qui peut le faire
En bref — Le diagnostic technique global (DTG) est l'état des lieux complet d'un immeuble en copropriété : état des parties communes et des équipements, conformité aux obligations réglementaires, DPE collectif, et liste chiffrée des travaux nécessaires sur dix ans. Il n'est obligatoire que dans deux cas — mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans, ou demande de l'administration — mais c'est le document qui donne au plan pluriannuel de travaux sa base la plus solide, et le seul qui permette d'en être dispensé.
Le DTG est probablement le diagnostic le plus mal présenté du marché : annoncé obligatoire là où il ne l'est pas, vendu sans son volet énergétique, ou réduit à une visite de deux heures. Voici ce que dit le code de la construction, et ce qu'un bon DTG doit contenir.
Ce qu'est le diagnostic technique global
Créé par la loi ALUR de 2014 et codifié aux articles L. 731-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, le DTG a un objectif précis : « assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et, le cas échéant, aux fins d'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux ». Il porte sur les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation soumis au statut de la copropriété.
Il comporte quatre volets, que le prestataire ne peut pas amputer :
1 · L'état apparent des parties communes et des équipements
Structure, façades, toiture, réseaux, chaufferie, ascenseur, ventilation : une analyse de l'état de chaque ouvrage et de ses pathologies, à partir d'une visite complète.
2 · La situation au regard des obligations légales
Amiante, plomb, termites, sécurité incendie, ascenseurs, installations gaz et électriques des parties communes : ce qui a été fait, ce qui manque, ce qui est périmé.
3 · Les améliorations possibles
Une analyse des améliorations envisageables pour la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble — pas seulement ce qui est cassé, mais ce qui pourrait être mieux.
4 · Le diagnostic de performance énergétique
Le DPE collectif de l'immeuble — ou un audit énergétique — réalisé par un diagnostiqueur certifié. C'est le volet que les DTG « au rabais » oublient le plus souvent.
Le DTG se conclut par la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, avec une évaluation sommaire de leur coût et un échéancier sur dix ans. C'est cette liste qui alimente directement le projet de plan pluriannuel de travaux.
Quand le DTG est-il obligatoire ?
Dans deux situations seulement, toutes deux prévues par le code de la construction et de l'habitation :
- La mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans (article L. 731-4) : le DTG doit être réalisé avant la première assemblée générale, et ses conclusions sont communiquées aux acquéreurs.
- La demande de l'administration (article L. 731-5) : dans le cadre d'une procédure d'insalubrité ou de péril, le maire ou le préfet peut exiger la production d'un DTG.
Partout ailleurs, le DTG est facultatif. Le syndic a toutefois l'obligation d'inscrire chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de sa réalisation, que l'assemblée tranche à la majorité simple de l'article 24.
Un calendrier qui n'est pas le sien. On lit partout que le DTG est « obligatoire depuis 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 2024 pour 51 à 200 lots, 2025 pour les autres ». Ce calendrier est celui du plan pluriannuel de travaux, pas du DTG. La loi habitat dégradé du 9 avril 2024 n'a pas davantage rendu le DTG obligatoire pour les immeubles de plus de quinze ans : elle a créé un diagnostic structurel distinct, limité aux secteurs délimités par les communes.
Pourquoi le faire quand il n'est pas obligatoire
Parce que la loi lui a donné trois effets que rien d'autre ne produit.
Il fonde le plan pluriannuel de travaux
Le projet de PPT est élaboré « à partir d'une analyse du bâti et des équipements, du DPE et, s'il existe, du DTG ». Sans DTG, le projet de PPT repose sur une analyse plus légère — recevable, mais plus facile à contester par un copropriétaire qui refuse de voter des travaux.
Il peut dispenser du PPT et alléger le fonds de travaux
Lorsqu'un DTG de moins de dix ans conclut à l'absence de travaux nécessaires dans les dix années suivantes, la copropriété est dispensée de l'obligation d'élaborer un projet de PPT, et peut suspendre la cotisation au fonds de travaux. Pour un immeuble récent ou bien entretenu, c'est un argument financier direct.
Il protège au moment de vendre
Le DTG figure parmi les documents que le syndic doit tenir à disposition et que le vendeur doit communiquer à l'acquéreur. Un DTG à jour rassure un acheteur et coupe court aux négociations fondées sur l'inconnu.
Qui peut réaliser un DTG
Le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 et l'arrêté du 28 février 2017 fixent les compétences et garanties exigées. La personne — physique ou morale — qui établit le DTG doit justifier :
- d'un diplôme de niveau bac+3 sanctionnant une formation en techniques du bâtiment, ou d'un titre professionnel ou d'une certification de qualification équivalents ;
- de compétences en modes constructifs, pathologies du bâti et des équipements, thermique du bâtiment, terminologie technique et juridique, réglementation de la construction et de la copropriété, et gestion financière ;
- d'une assurance de responsabilité civile professionnelle couvrant cette activité ;
- de son impartialité, par deux attestations sur l'honneur : aucun lien avec le syndic, aucun lien avec un fournisseur d'énergie ou une entreprise susceptible de réaliser les travaux.
Aucune certification, aucune qualification et aucun label ne sont exigés. En revanche, le volet énergétique obéit à son propre régime : le DPE collectif ne peut être signé que par un diagnostiqueur certifié. Un bureau d'études qui réalise des DTG doit donc soit disposer d'un diagnostiqueur certifié, soit s'associer à un partenaire — ce qui doit apparaître clairement dans le devis.
Comment se déroule un DTG
Collecte des pièces
Règlement de copropriété, carnet d'entretien, diagnostics existants, contrats de maintenance, procès-verbaux des dernières AG, factures de travaux. Le syndic est mis à contribution.
Visite complète
Toutes les parties communes, du sous-sol à la toiture, chaufferie et locaux techniques compris, avec un membre du conseil syndical. Une demi-journée à une journée selon l'immeuble.
DPE collectif
Réalisé par le diagnostiqueur certifié, avec relevé des parties privatives sur un échantillon de logements pour calibrer le modèle.
Rapport et restitution
Rapport écrit, liste chiffrée des travaux sur dix ans, présentation au conseil syndical puis à l'assemblée générale.
Ce que coûte un DTG
Les prix du marché s'étalent de 40 à 300 € par lot selon la taille de l'immeuble, le nombre de bâtiments, la présence d'équipements collectifs et — surtout — ce qui est réellement inclus. Un DTG annoncé à 1 500 € pour 30 lots n'inclut pas de DPE collectif, ou n'inclut pas de visite complète. Nos tarifs sont affichés sur la page d'accompagnement : 3 400 € HT jusqu'à 10 lots, DPE collectif compris, puis 120 € HT par lot supplémentaire.
Le bon réflexe. Lorsque le syndic met plusieurs prestataires en concurrence, exigez que chaque devis précise : la durée de visite, l'inclusion ou non du DPE collectif et qui le signe, la présence d'une liste chiffrée de travaux, et la présentation en assemblée générale. C'est là que se cachent les écarts de prix.
Et après le DTG ?
Vos questions sur le DTG
Ce que syndics et conseils syndicaux nous demandent avant de voter un diagnostic.
Non, il l'intègre. Le DPE collectif est le quatrième volet du DTG. Une copropriété qui fait réaliser un DTG complet satisfait donc en même temps son obligation de DPE collectif — à condition que ce dernier soit signé par un diagnostiqueur certifié.
La majorité simple de l'article 24 de la loi de 1965 : la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. C'est la majorité la plus facile à obtenir en copropriété.
La loi ne fixe pas de durée de validité formelle, mais ses effets sont calés sur dix ans : la dispense de PPT suppose un DTG de moins de dix ans, et la liste de travaux qu'il contient est établie sur dix ans. Passé ce délai, ou après des travaux importants, il est à refaire.
Oui. Depuis la loi Climat et Résilience, le fonds de travaux peut financer les diagnostics nécessaires à la planification des travaux — DTG, DPE collectif et projet de PPT compris.
S'il justifie des compétences exigées par le décret de 2016 — notamment en pathologies du bâti, thermique et gestion financière — et de son impartialité, oui. En pratique, beaucoup de diagnostiqueurs se limitent aux diagnostics réglementaires de vente et sous-traitent ou écartent le volet « travaux sur dix ans ». Demandez à voir un DTG déjà réalisé.
Un état de la situation de la copropriété au regard des diagnostics et contrôles obligatoires sur les parties communes : dossier technique amiante, constat de risque d'exposition au plomb, état parasitaire, contrôle des ascenseurs, sécurité incendie, installations gaz et électricité communes. Le DTG signale ce qui manque ou est périmé, sans refaire ces diagnostics.
Un état des lieux complet, chiffré sur dix ans
DTG avec DPE collectif inclus, tarifs affichés, présentation en assemblée générale.
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